Calcula en dos minutos cuánto puedes gastar en tu próxima casa.
Metes tres números y ves tu presupuesto de compra, con los honorarios de venta y los gastos de la compra ya descontados. Sin registro, sin dejar el correo y sin que te llame nadie.
El resultado sale en pantalla. Tú decides si después quieres hablar.Tu presupuesto para la nueva casa
Rellena los tres primeros campos. El cuarto es opcional, y solo si vas a pedir hipoteca para la casa nueva.
Este número es una orientación, no una tasación ni una oferta del banco. Faltan por descontar tus impuestos de la venta y la cancelación registral de tu hipoteca. Te lo explico justo debajo.
Qué significa ese número y qué no significa
Ese número es tu techo aproximado. El precio máximo de casa al que puedes aspirar hoy, con lo que tienes y con los gastos ya contados.
Lo que sí te dice. Si el cambio que tienes en la cabeza entra dentro de lo posible o se queda lejos. Es la diferencia entre buscar casas con criterio y buscarlas por ilusión.
Lo que no te dice. Si tu casa vale de verdad lo que has puesto en el primer campo, y si el banco te va a dar lo que has puesto en el cuarto. Esas dos cifras son las que más mueven el resultado, y son las dos que este cálculo no puede saber.
Mi consejo práctico: haz el cálculo dos veces. Una con tu cifra optimista y otra restándole un 10% al valor de tu casa. Si el cambio te sigue cuadrando en la versión pesimista, vas sobrado. Si solo te cuadra en la optimista, tienes un plan frágil.
Los gastos que he descontado, con nombre y apellidos
Aquí tienes la cuenta completa. Sin letra pequeña.
Del lado de la venta, mis honorarios: un 5% más IVA. Con el 21% de IVA, eso son 6,05 euros de cada 100 del precio de venta. Sobre una casa de 450.000 euros, 27.225 euros. Lo pongo aquí porque prefiero que lo sepas ahora, desde tu sofá, y no en una reunión donde ya te has hecho ilusiones. Es lo que cuesta, y es igual para todos.
Y solo los cobro si tu casa se vende. Si no hay venta, no hay honorarios. Las condiciones completas están en el mandato de confianza que firmamos antes de empezar, para que las leas con calma.
Dentro de esos honorarios va todo esto, sin cargos aparte:
- Certificado energético y cédula de habitabilidad
- Reportaje fotográfico profesional
- Plan de marketing para tu vivienda
- Plan de revalorización del activo antes de publicar
- Asesoría y gestión legal, con la redacción de los contratos
- Acceso a nuestro bróker hipotecario, con condiciones especiales
Del lado de la compra, entre un 10% y un 12% del precio. El grueso es el ITP, que en Cataluña se sitúa como norma general en el 10% del precio de compra. A eso le sumas notaría, registro, gestoría y la tasación del banco. Por eso el resultado te sale en horquilla y no en un número clavado.
Y aquí está el error que casi todas las calculadoras cometen. Los gastos de la compra se calculan sobre el precio de la casa que compras, no sobre el dinero que llevas en el bolsillo. La cuenta correcta es dividir tu capital entre 1,10 y entre 1,12, no restarle un 10%. Con 482.775 euros disponibles, restando sales a 434.497 y dividiendo sales a 431.049. Parece poco, pero es dinero que aparece o desaparece de tu presupuesto real, y la diferencia crece con el importe de la operación.
Tres cosas que este cálculo no puede saber
Te lo digo antes de que te fíes demasiado del número.
Cuánto vale tu casa de verdad. Has puesto una cifra a ojo. Las valoraciones automáticas de los portales fallan hasta un 15% o un 20%, y en Castelldefels la diferencia entre dos calles del mismo barrio puede ser de cientos de euros por metro cuadrado. Un error aquí te mueve el presupuesto decenas de miles de euros.
Cuánto te va a dar el banco. La cifra que has escrito es la que tú crees. La que cuenta es la que el banco te ponga por escrito, y depende de tus ingresos, de tu edad, de tus deudas y de la tasación de la casa que compres.
Qué impuestos te tocan a ti. Faltan por descontar la plusvalía municipal, que se calcula según los años que hayas tenido la casa y su valor catastral, y el IRPF por la ganancia, que suele quedar exento si reinviertes en vivienda habitual dentro de dos años y se lo comunicas a Hacienda. También queda fuera la cancelación registral de tu hipoteca, entre 600 y 1.000 euros. Esta parte se repasa con el equipo fiscal de Century21 Smart Point, con más de quince años calculando estas operaciones, y con tu caso delante.
Por eso esta calculadora es un punto de partida bueno y un punto de llegada malo.
Si el número te ha cuadrado, ahora toca afinarlo
Ya tienes una idea de por dónde te mueves. El siguiente paso es cambiar tus cifras a ojo por cifras reales: cuánto vale tu casa con comparables de tu calle, cuánto te concede el banco de verdad, qué impuestos te tocan a ti y en qué orden mover la venta y la compra.
Dudas sobre la calculadora
¿Es gratis de verdad? ¿Tengo que dejar mis datos?
Es gratis y no tienes que dejar nada. El resultado te sale en pantalla en cuanto pulsas el botón. No guardo lo que escribes ni te pido el correo para enseñártelo. Si después quieres hablar conmigo, ya decides tú.
¿Qué gastos habéis descontado?
Del lado de la venta, mis honorarios: un 5% más IVA sobre el precio de venta, que solo se cobran si la casa se vende. Del lado de la compra, entre un 10% y un 12% del precio, que cubre el ITP catalán, notaría, registro, gestoría y tasación. Lo verás desglosado línea a línea en el propio resultado.
¿Qué incluyen esos honorarios?
Certificado energético, cédula de habitabilidad, reportaje fotográfico profesional, el plan de marketing de tu vivienda, el plan de revalorización del activo antes de publicar, toda la asesoría y gestión legal con la redacción de los contratos, y acceso a nuestro bróker hipotecario con condiciones especiales. Sin cargos aparte.
¿Por qué el presupuesto sale en horquilla y no en un número exacto?
Porque los gastos de compra se mueven entre el 10% y el 12% según el importe, tu banco y si hay o no hipoteca de por medio. Darte un número exacto sería darte una falsa seguridad.
¿Cuánto me puedo fiar de este número?
Como orientación, bastante. Como base para firmar unas arras, nada. Las dos cifras que más mueven el resultado son el valor real de tu casa y lo que te conceda el banco, y ninguna de las dos se sabe sin mirarlas de cerca.
¿Tengo que pagar impuestos por vender mi casa?
Depende de tu caso. La plusvalía municipal suele aplicarse, y se calcula por los años que has tenido la casa y su valor catastral. El IRPF por la ganancia suele quedar exento si compras otra vivienda habitual dentro de dos años y se lo comunicas a Hacienda. Son dos conceptos que esta calculadora no descuenta, porque cambian mucho de una persona a otra.
¿Puedo comprar antes de vender?
Se puede, y hay tres caminos según tu caso: con ahorro suficiente, con una hipoteca puente que une las dos casas durante un par de años, o firmando unas arras condicionadas a que vendas tú antes. Cuál te conviene depende de los números que acabas de meter.
¿Te cuadran los números? Hablemos
Si el resultado te ha encajado, o si te ha salido justo y quieres saber qué tendría que cambiar para que salga, cuéntame tu caso. Déjame cuatro datos y te escribo para una primera charla, sin coste y sin compromiso.
Primera charla gratis. Sin compromiso y sin exclusivas para hablar.
Los resultados de esta calculadora son orientativos y no sustituyen a una tasación oficial ni a la concesión de una hipoteca, que dependen del banco y del tasador. No se guarda ningún dato de los que introduces.