Impuestos al cambiar de casa en Cataluña: lo que pagas y lo que puedes ahorrarte
Cuando cambias de casa pagas impuestos por dos lados. Por la venta de la tuya, la plusvalía municipal y, si has ganado dinero, el IRPF. Por la compra de la nueva, el ITP, que en Cataluña es del 10% como norma general para vivienda de segunda mano.
La buena noticia: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual dentro de dos años, la ganancia queda libre del IRPF, que suele ser el impuesto más grande de todos. Aquí te lo explico entero, sin tecnicismos.
Julio de 2026Míralo como lo que es: una venta y una compra
Cambiar de casa son dos operaciones pegadas, y cada una lleva sus impuestos.
Esto que parece obvio es lo que casi nadie te ordena bien en la cabeza. Vendes una casa, y esa venta tiene sus impuestos. Compras otra, y esa compra tiene los suyos. Son cosas distintas, van a administraciones distintas, y se calculan sobre cosas distintas.
La parte buena es que, cuando las dos operaciones son tu vivienda habitual, Hacienda las conecta con una ventaja pensada justo para quien cambia de casa. Pero para aprovecharla hay que entender primero cada lado por separado. Vamos con ello.
Lo que pagas al vender tu casa
Dos impuestos, y solo uno de los dos lo pagas siempre.
La plusvalía municipal. La cobra tu ayuntamiento, y grava lo que ha subido el valor del suelo de tu casa desde que la compraste hasta que la vendes. Ojo, el suelo, no la casa entera. Se calcula por los años que has tenido la vivienda y el valor catastral del terreno. Si vendes por menos de lo que compraste, y puedes demostrarlo, no tienes que pagarla, porque no ha habido incremento de valor. Si vendes en Castelldefels, te explico cómo se calcula paso a paso, con el tipo y los coeficientes de 2026, en la guía sobre la plusvalía municipal en Castelldefels.
El IRPF por la ganancia. Este es el grande, y solo lo pagas si has ganado dinero con la venta. Funciona así: si compraste tu casa por 250.000 y la vendes por 350.000, has ganado 100.000, y sobre esa ganancia Hacienda se lleva un porcentaje. El porcentaje va por tramos, y en las cantidades habituales de una vivienda se mueve en el entorno del 19% al 23%.
Sobre 100.000 euros de ganancia, eso son más de 20.000 euros. Y aquí es donde entra la parte que puede cambiártelo todo.
La exención que casi nadie te explica bien
Si reinviertes en tu nueva vivienda habitual, ese IRPF de la venta puede desaparecer.
Esta es la ventaja pensada para quien cambia de casa, y mucha gente no la conoce o no la usa bien. La regla, en cristiano: si vendes tu vivienda habitual y usas el dinero para comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda libre de IRPF. No pagas ese impuesto grande.
Tiene condiciones, y hay que cumplirlas todas:
Que sea tu vivienda habitual. Tanto la que vendes como la que compras. No vale para una segunda residencia ni para un piso de inversión.
Que reinviertas dentro de dos años. Tienes una ventana de dos años para comprar la nueva, contando desde la venta. Y funciona en los dos sentidos: si compraste la nueva hasta dos años antes de vender la vieja, también cuenta.
Que reinviertas todo lo ganado. Si metes en la casa nueva todo el dinero que sacaste, la exención es total. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional a esa parte.
Que se lo digas a Hacienda. La exención no es automática. Hay que declararla en la renta del año de la venta, marcando la intención de reinvertir. Olvidarse de este paso es el fallo más habitual.
Aquí es donde el orden en que haces las cosas importa, y por eso conviene tenerlo pensado antes de empezar. Tienes el detalle completo, con los cálculos y los errores que te la hacen perder, en la guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual. Y el orden lo cuento en el artículo sobre vender o comprar primero.
Lo que pagas al comprar la nueva
El impuesto de la compra depende de si la casa es de segunda mano o de obra nueva.
Si compras vivienda de segunda mano, que es lo más habitual, pagas el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales. En Cataluña es del 10% del precio de compra como norma general, con algún tramo que sube en viviendas de precio muy alto y con bonificaciones para casos concretos como jóvenes o familias numerosas. Sobre una casa de 400.000 euros, ese 10% son 40.000 euros. Si quieres el detalle de los tramos y de las bonificaciones del 5%, lo tienes en la guía sobre el ITP en Cataluña.
Si compras obra nueva, en lugar de ITP pagas IVA, que es un 10% en vivienda, más un impuesto pequeño de actos jurídicos documentados. El resultado se parece, pero son impuestos distintos.
Y en los dos casos, súmale los gastos que no son impuestos pero que van en el mismo saco: notaría, registro de la propiedad y gestoría. Entre todo, la compra se suele llevar entre un 10% y un 12% del precio.
Un ejemplo con números redondos
Para que veas la foto completa, un cambio de casa tipo en Castelldefels.
Imagina que vendes tu piso, que compraste en su día por 280.000 euros, por 380.000. Y compras una casa de 450.000. Vives en las dos como vivienda habitual y reinviertes todo. Así queda la factura de impuestos:
| Concepto | Impuesto | Importe aproximado |
|---|---|---|
| Venta: ganancia de 100.000 € | IRPF con exención por reinversión | 0 € |
| Venta: incremento del valor del suelo | Plusvalía municipal | Según años y catastro |
| Compra: 450.000 € de segunda mano | ITP 10% (Cataluña) | 45.000 € |
| Compra: notaría, registro y gestoría | Gastos, no impuestos | 3.000 a 5.000 € aprox. |
La lectura importante: sin la exención, ese IRPF de la ganancia habría sido más de 20.000 euros que aquí te ahorras enteros por reinvertir bien. Ese es el dinero que está en juego cuando alguien conoce las reglas y las aplica en orden.
Los importes son orientativos y redondeados para que se entienda la foto. Tu caso real depende de tus fechas, tu valor catastral y tus cifras exactas.
El error de cálculo que más disgustos da
Hacer las cuentas del presupuesto olvidándote de los impuestos de la compra.
Pasa muchísimo. Alguien vende por 380.000, tiene 250.000 libres después de pagar su hipoteca, y da por hecho que puede comprar una casa de 250.000. Y no, porque a esa compra hay que sumarle unos 25.000 o 30.000 euros de ITP y gastos que salen del mismo bolsillo. La casa que puede comprar de verdad está más cerca de los 225.000.
El segundo error es dar por segura la exención del IRPF sin cumplir los requisitos, sobre todo el de comunicarlo a Hacienda. La gente la cuenta como ganada, no da el paso formal, y se lleva el susto al año siguiente.
Los dos errores se evitan calculando bien desde el principio. Puedes hacer una primera aproximación de tu presupuesto real, con los gastos de compra ya descontados, con la calculadora de cambio de casa.
Los impuestos son la mitad de la película que casi nadie te cuenta entera
Entre la plusvalía, el IRPF, la exención por reinversión y el ITP, un cambio de casa mal planificado deja miles de euros por el camino. Bien planificado, muchos de esos euros se quedan en tu bolsillo. La diferencia está en calcularlo todo junto y en el orden correcto.
Lo que más se pregunta sobre los impuestos del cambio
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto que cobra el ayuntamiento sobre lo que ha subido el valor del suelo de tu casa desde que la compraste hasta que la vendes. Se calcula por los años que la has tenido y el valor catastral del terreno. Si vendes por menos de lo que pagaste y puedes demostrarlo, no tienes que abonarla.
¿Cuándo no pago IRPF por vender mi casa?
Cuando vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual dentro de dos años. En ese caso, la ganancia queda exenta. La exención es total si reinviertes todo lo ganado, y proporcional si solo reinviertes una parte. Hay que declararlo a Hacienda en la renta del año de la venta.
¿Cuánto es el ITP al comprar en Cataluña?
Para vivienda de segunda mano, el 10% del precio de compra como norma general, con algún tramo superior en precios muy altos y bonificaciones en casos como jóvenes o familias numerosas. Si compras obra nueva, en lugar de ITP pagas IVA más un impuesto menor de actos jurídicos documentados.
¿Los mayores de 65 años pagan IRPF al vender su casa?
Si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia queda exenta de IRPF sin necesidad de reinvertir en otra vivienda. Es una exención específica para ese caso. Como siempre, conviene confirmar los requisitos concretos con un asesor, porque hay matices según la situación.
¿Qué pasa con la exención si compro la nueva antes de vender la vieja?
También cuenta. El plazo de la reinversión funciona en los dos sentidos: puedes comprar la nueva hasta dos años antes de vender la anterior y seguir teniendo derecho a la exención, siempre que las dos sean tu vivienda habitual y cumplas el resto de condiciones.
¿Puedo descontar de la ganancia lo que gasté en reformas?
En algunos casos sí. Las mejoras y las obras que aumentan el valor de la vivienda, si están justificadas con facturas, pueden sumarse al precio de compra y así reducir la ganancia sobre la que pagas. El mantenimiento normal no cuenta. Guardar las facturas de las reformas importantes te puede ahorrar dinero el día que vendas.
Los números de tus impuestos, con tu caso delante
Puedes hacer tú mismo estas cuentas con lo que te he explicado aquí, y te animo a entenderlas. Pero si prefieres no jugártela con un tema tan delicado, cuéntame tu caso. Y si decidimos trabajar juntos, el equipo fiscal de Century21 Smart Point revisa todos tus números al detalle, para que no se te escape ni un euro ni un plazo. Déjame cuatro datos y te escribo.
Una charla para ver tu caso. Sin compromiso.
Este artículo explica de forma general los impuestos que intervienen al cambiar de casa en Cataluña, con fines informativos. La fiscalidad cambia con el tiempo y depende de tu situación concreta, tus fechas y tus cifras exactas. Ninguna de las cantidades aquí es una liquidación firme. Antes de tomar decisiones o presentar declaraciones, confirma tu caso con un asesor fiscal.