¿Cuánto dinero necesito para cambiar de casa? La fórmula real
Para cambiar de casa no te basta con la diferencia de precio entre la que vendes y la que compras. Necesitas cubrir además los gastos de comprar, que en Cataluña son un 10% a 12% del precio, lo que te quede de tu venta después de sus propios gastos, y un colchón para los imprevistos.
La cuenta fácil, restar un precio del otro, es la que hace que la gente se quede corta y se lleve un susto. Aquí tienes la cuenta de verdad, partida por partida.
Julio de 2026La cuenta que casi todos hacen mal
Restar el precio de tu casa al de la nueva y creer que esa es la diferencia que necesitas.
Es la cuenta intuitiva, y por eso casi todo el mundo la hace. Tu casa vale 300.000, la nueva cuesta 400.000, así que necesitas 100.000, ¿verdad? Pues no, y por bastante.
Esa cuenta ignora tres cosas que cuestan dinero real. Ignora que comprar una casa de 400.000 no cuesta 400.000, cuesta eso más un 10% o 12% de impuestos y gastos. Ignora que de tu venta de 300.000 no te quedan 300.000, porque hay que descontar lo que debes de hipoteca, los honorarios y tus impuestos. Y ignora que entre medias hay mudanza, arreglos y algún imprevisto que siempre aparece.
Cuando sumas todo eso, la diferencia real que necesitas tener disponible es bastante mayor que esos 100.000. Vamos a verlo por partes.
La fórmula real, partida por partida
Lo que necesitas reunir se compone de cuatro bloques. Míralos como una lista de la compra.
1. La diferencia de precio entre las dos casas. Si la nueva es más cara que la tuya, esa diferencia es la base. Es la única partida que la cuenta fácil sí tiene en cuenta.
2. Los gastos de comprar la nueva. Entre un 10% y un 12% del precio de compra, que cubre el ITP, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Sobre una casa de 400.000, entre 40.000 y 48.000 euros. Esta es la partida grande que se olvida.
3. Lo que no te cubre tu venta. De lo que sacas al vender hay que restar la hipoteca que te quede, los honorarios y tus impuestos de venta. Lo que sobra es lo que puedes aportar a la compra. Si es menos de lo que creías, el hueco lo tienes que poner de tu bolsillo.
4. El colchón. Mudanza, arreglos de entrada en la casa nueva, posibles meses de solapamiento y los imprevistos de siempre. Un margen de seguridad que casi nadie presupuesta y que siempre hace falta.
La suma de estos cuatro bloques es el dinero real que necesitas tener movilizable para cambiar de casa con tranquilidad. Ahora desgranamos los dos que más despistan.
Los gastos de comprar, ese 10-12% que se olvida
Comprar una casa cuesta más que su precio. Bastante más.
Cuando compras una vivienda de segunda mano en Cataluña, encima del precio pagas el ITP, que como norma general es el 10% del precio de compra. A eso le sumas la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación que pide el banco. Todo junto, la horquilla habitual es de un 10% a un 12%.
Y aquí está el detalle que casi todas las cuentas rápidas fallan: ese porcentaje se calcula sobre el precio de la casa que compras, no sobre el dinero que tienes. Si tienes 400.000 euros disponibles, no puedes comprar una casa de 400.000, porque no te quedaría nada para los gastos. La casa que puedes comprar de verdad está más cerca de los 360.000, y el resto se lo llevan impuestos y gastos.
Si quieres el detalle de cada impuesto de la compra y de la venta, lo tienes desglosado en el artículo sobre los impuestos al cambiar de casa.
Lo que de verdad te queda de tu venta
De lo que vendes, no todo va a tu compra. Antes se llevan su parte tres cosas.
Este es el otro lado de la cuenta, y también engaña. Vendes tu casa por 300.000, pero eso no son 300.000 euros para la nueva. Hay que descontar:
Tu hipoteca pendiente. Lo que le debes al banco de tu casa actual se cancela con el dinero de la venta. Si te quedan 100.000 de hipoteca, esos 100.000 se van nada más vender.
Los honorarios. Los míos son un 5% más IVA sobre el precio de venta, y solo se cobran si la casa se vende. Sobre 300.000, unos 18.150 euros.
Tus impuestos de venta. La plusvalía municipal y, si has ganado dinero, el IRPF, salvo que te acojas a la exención por reinversión.
Lo que queda después de esas tres restas es lo que de verdad puedes aportar a tu compra. Casi nunca coincide con el precio del anuncio, y por eso conviene calcularlo bien antes de enamorarte de nada.
El colchón que nadie te dice que tengas
La partida invisible, la que no está en ningún cálculo y siempre acaba haciendo falta.
Te lo digo por lo que se ve una y otra vez: la gente presupuesta la casa al céntimo y se olvida de todo lo que rodea a la mudanza. Y ese olvido es el que convierte una operación ajustada en un agobio.
En el colchón entran la mudanza en sí, los arreglos de entrada de la casa nueva (pintura, algún electrodoméstico, ese armario que no cabe), los posibles meses en que pagas dos sitios si las fechas no cuadran del todo, y el imprevisto que nunca falta. Como referencia sana, tener un margen de unos cuantos miles de euros al margen de la operación te ahorra dormir mal.
No es una partida glamurosa, pero es la diferencia entre entrar en tu casa nueva con calma o entrar contando cada euro y con la cuenta en rojo el primer mes.
Un ejemplo con todos los números
Para que veas la foto entera, un cambio de casa tipo en Castelldefels.
Vendes tu piso por 300.000 euros, con 100.000 de hipoteca pendiente. Compras una casa de 400.000. Así queda el dinero que necesitas mover:
| Precio de la casa nueva | 400.000 € |
| Gastos de compra (11% aprox.) | + 44.000 € |
| Coste total de comprar | 444.000 € |
| Lo que te queda de tu venta (tras hipoteca y honorarios) | − 181.850 € |
| Hueco a cubrir con ahorro y/o hipoteca nueva | 262.150 € |
| Colchón recomendado, aparte de la operación | + 6.000 a 10.000 € |
La lectura: lo que necesitas reunir entre ahorro e hipoteca nueva no son los 100.000 de la cuenta fácil, son más de 260.000. Una parte la pones con hipoteca nueva, claro, pero la foto real es esta, no la del «cuesta 100.000 más».
Los importes son orientativos y redondeados. Tu caso real depende de tu hipoteca, tus impuestos y el precio de tus dos casas.
Cómo saber tu número en dos minutos
No hace falta que hagas estas cuentas a mano.
Todo lo que acabas de leer está metido en la calculadora de cambio de casa. Metes el valor de tu casa, tu hipoteca pendiente y tu ahorro, y te dice en dos minutos cuánto te queda de la venta y hasta dónde llegas en la compra, con los gastos ya descontados y con la cuenta bien hecha, dividiendo en lugar de restando.
Es el punto de partida perfecto: te da tu número aproximado sin que tengas que hablar con nadie, y con él ya sabes si el cambio que tienes en la cabeza entra dentro de lo posible.
Saber cuánto necesitas es el primer paso, no el último
Tener clara la cifra te dice si el cambio es posible. Lo que viene después, poner bien el precio de tu venta, elegir el orden, cuadrar las fechas y no dejar dinero por el camino, es donde un cambio de casa se gana o se pierde. Y eso ya no lo hace una calculadora.
Lo que más se pregunta sobre el dinero del cambio
¿Necesito tener ahorrado todo ese dinero antes de empezar?
No todo. Una parte importante la cubre lo que sacas de tu venta y la hipoteca nueva que te concedan. Lo que sí necesitas tener ahorrado es la parte que no cubren esas dos fuentes, sobre todo los gastos de compra y el colchón, que salen de tu bolsillo. Calcular cuánto es esa parte es justo lo que evita sustos.
¿Cuánto es en total el porcentaje de gastos?
En la compra, entre un 10% y un 12% del precio en Cataluña. En la venta, mis honorarios del 5% más IVA más tus impuestos de venta. Son porcentajes que se aplican a cosas distintas, la compra sobre el precio de la nueva y la venta sobre el precio de la tuya, así que no se suman sin más.
¿Puedo cambiar de casa sin apenas ahorros si mi casa vale mucho?
A veces sí. Si tu casa tiene poca hipoteca pendiente, lo que te queda limpio de la venta puede cubrir buena parte de la compra y sus gastos. Cuanto más pagada tengas tu casa, menos ahorro extra necesitas. La calculadora te lo dice en un momento con tus cifras.
¿Los gastos de compra se pueden financiar con la hipoteca?
Depende del banco y de tu perfil. Algunas hipotecas cubren solo un porcentaje del valor de la vivienda y dejan los gastos a tu cargo, otras dan más margen. Es una de las cosas que conviene tener cerrada con el banco antes de firmar nada, porque cambia mucho el ahorro que necesitas.
¿Cuánto colchón es razonable dejar?
No hay una cifra exacta, pero tener unos cuantos miles de euros aparte de la operación, para mudanza, arreglos e imprevistos, es lo sensato. Mejor que sobre a entrar en la casa nueva contando cada euro el primer mes.
¿Te salen las cuentas para cambiar de casa?
Si has hecho números y te queda la duda de si te llega o no, cuéntame tu caso. Miramos juntos cuánto te queda de verdad de tu venta, cuánto necesitas para la compra y si el cambio te cuadra hoy o hay que ajustar algo. Déjame cuatro datos y te escribo.
Una charla para ver tu caso. Sin compromiso.
Este artículo explica de forma general las partidas de dinero que intervienen al cambiar de casa, con fines informativos. Los importes son orientativos y dependen de tu situación, tus cifras y la normativa vigente. No sustituyen a una tasación, a la concesión de una hipoteca ni al cálculo fiscal de tu caso, que conviene confirmar con los profesionales correspondientes.